頭金なしの住宅ローン

やっとぼちぼち住宅購入に関してここが検索されるようになってきたので（といっても数件ｗ）もう一度住宅ローンに関してまとめてみましょうか。

まず、皆さんが一番興味のあると思われる「頭金なし」。
その前に前提条件として私の場合は２期分の決算書しかでない（しかも１期目は数字良くない）個人事業主であるということ。さらに、これまでローン関係がややルーズで、信用調査に若干引っかかってしまうと言うこと。（但しこれは頭金があるなしにはあまり影響しない）

まあぶっちゃけ、頭金がなしで買える物件というのは、建て売りオンリー。土地と建物別にすると、土地の頭金（１０％）がどうしても必要となります。（まあ不動産やと工務店が癒着して適当に処理してくるとか、つなぎ融資とか、何とでもなるという話ですが、やや不透明）
なので、どうしてもオレ流注文住宅を建てたい！という人は、最低限土地の頭金は用意した方がいいでしょう。もう一つはいわゆる諸経費。これも原則現金でといわれますが、まあ、最悪別で諸経費ローンを組みましょう。結構諸経費ローンで３０年とか組んでくれる場合もあるようなので、月の支払いを軽くしておいて一気に前倒し返済してしまえば、現状やや高めになる諸経費ローンですが、金利も気にならなくなるでしょう。

ということで、頭金なしでマイホームを買う原則の条件は、建て売りであること又はマンション（だって注文のマンションってほとんどないでしょ？）。
あとは、頭金なしでも融資してくれる金融機関を探すことですね。やはり、銀行によっては頭金無いと融資してくれないところもあるようですし。工務店や不動産屋に人間関係的に近ければ、ある程度は融通してくれるかもしれませんが。確か公庫は頭金は必要だったはずですよね。てか今時公庫で金借りてうち立てる人居るんだろうか？
また、ハウスメーカー主導でハウスメーカの持つ土地に建物を建てれば「建て売り扱い」になる場合もあるみたいです。どうしても頭金なしで注文住宅にしたいという人は、これに渡来しても良いかもしれません。ただしハウスメーカーも提携している不動産会社ではなく、自社の持っている土地となると、なかなか選択肢が無いというのが実状ですが。ハウスメーカーが開発している団地（分譲の土地）というのは、そんなに数なさそうです。もちろんその中であなたの条件にぴったりの土地があれば、交渉してそこに注文住宅を建て売り扱いで建てることもできるでしょう。（ただしこれはやや裏技的）

とまあ、ここまでは頭金なしで、という話ね。ハウスメーカーやディベロッパーさんの営業に言わせると、最近は結構頭金なしで家買われる方いらっしゃいますよ、とのことなので、頭金がないことをそんなにプレッシャーに感じることはないでしょう。

さて、ここまでの条件をクリアにしたら、後は銀行関係ですね。サラリーマンで、年収が銀行の条件通りあって、これまでローン関係きれいな人は問題なく通るでしょうｗ

問題は個人事業主で、決算の数字悪くて、とか、ローン関係ダーティーな人ｗ
まず、決算の数字に関しては明確な指針があるようなので、融資金額はこれによって左右されるみたいですね、課税対象額を融資金額で割って、いくつという指数があるようです。これではねられると、どうしようもなさげ。
あとは信用保証会社にマークされていなければ良し、ではないでしょうか。もしかしたら今まで一度もローンを組んだことがない、という人も微妙かもしれません。ちゃんと借りて、ちゃんと返す。これがローンの枠を広げる良い方法ｗ

で、問題は個人事業主さんですね。これは、銀行によって基準が全くまちまちなようです。原則３期分の利益のちゃんと出ている決算書があれば問題なし。（ただ銀行によっては５期いるとか１０年いるとかあるみたいだけど）
最低で１期。または、課税対象額によっては３期あるけど直近１期分しか見ないとかもありみたい。
但し、こういった裏技的審査は、まず大手であること。そして担当者が積極的であること、が大前提となります。銀行融資なぞ、緒戦は担当者によりけり、というのが実情かも知れません。

というところで人段落。